Uno de los temas que generan mas problemática, y que han sido objeto de múltiples cambios legislativos, es del de la duración de los contratos de arrendamientos y todos aquellos aspectos que pueden incidir en el plazo pactado por las partes.
En este caso, nos referiremos a aquellos contratos suscritos a partir de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. En la citada norma, y para el asunto que nos ocupa, se dispone:
– La duración del arrendamiento es la que libremente pacten las partes. Sin perjuicio de ello si esta duración fuese inferior a tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo comunicación en contra del inquilino al propietario con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. (artículo 9.1).
– Aquellos contratos que no tuvieran estipulado plazo de duración o este fuese indeterminado, se entenderá que el mismo se celebra por un año pero siendo aplicable el derecho de prórroga anual que se indicaba en el apartado anterior (artículo 9.2).
– No procederá el derecho de prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el propietario comunica al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para si o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de Sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá hacerse al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, estando el inquilino obligado a entregar la vivienda alquilada en dicho plazo salvo que las partes llegasen a un acuerdo distinto. (artículo 9.3)
– Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Hasta aquí la ley contempla la duración mínima a la que tiene derecho el inquilino así como a las prorrogas que legalmente se reconocen al mismo. Pero ¿qué pasa si el inquilino decide desistir del contrato antes de su finalización? ¿qué derechos asisten al propietario incumple la duración pactada?
El artículo 11 de la Ley 4/2013, recoge expresamente este supuesto y, al respecto, dice:
– Que el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido, al menos, seis meses.
– Que el inquilino deberá comunicar al propietario el deseo de abandonar la vivienda antes de la finalización de contrato, al menos, con una antelación mínima de 30 días.
Ante esta situación de terminación anticipada del contrato ¿qué derecho asiste al propietario? El propio artículo 11 expresamente indica que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el inquilino indemnizar al propietarios con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Por tanto:
– si el desistimiento se produce antes de los seis meses el propietario tendrá derecho a que el inquilino le pague la renta hasta la finalización de dichos primeros seis meses.
– si el desistimiento se produce después de los seis meses sino se hubiese pactado la indemnización en el contrato, el propietario no tendrá derecho a la misma y en caso de estar pactada está deberá ajustarse a lo dispuesto en el artículo 11 (1 mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir y los periodos inferiores al año en la parte proporcional).
Frente a esto las únicas opciones que tiene el propietario de dar por terminado el alquiler de forma anticipada son: incumplimiento contractual por parte del inquilino, que en la vivienda arrendada se lleve a cabo actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas dentro de la vivienda o los casos de recuperación del inmueble que antes hemos señalado y que constan en el artículo 9.3.
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